热搜词

房产税马上就要来了!

来源:互联网 2017-11-17 14:14

房产税马上就要来了!

今天,在第八届财新峰会上,关于房地产及房产税问题,两个重量级人物再放“重炮”。

中国人民银行(俗称央行)研究局局长徐忠则直言,当下,房地产市场的基础性制度和长效制度的制定进展不足,房地产税的缺席对城镇化的进程产生了极大的扭曲。

而曾经的网红市长、现任全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆也说道,房产税能抑制房地产炒作,同时,促进房地产的资源优化配置,使得闲置房屋,真正的能够使用起来。

所以,房地产税当然要收,而且不是说要十年,二十年,是今后几年马上会发生这件事!

黄奇帆认为,征收房产税的四个好处:

第一,可以使得中国的税务体制形成由间接税和直接税形成完整的系统。因为中国现在直接税很少,主要是间接税;

第二,房地产税能抑制房地产炒作。房产价值越高,收的税越高,持有成本就会高;

第三,会促进房地产的资源优化配置,使得闲置房屋真正的能租出去,出租收入能弥补持有房产的税务成本;

第四,房地产税的增长会使得整个房地产系统的税务结构发生变化。

作为体制内的重量级“学术型”官员,二人都不约而同的把“房产税”当成了解决房地产问题的关键“解药”。

出台了几百项调控新政都按不住的楼市,房产税凭什么就能降得住呢?

投鼠忌器的调控

其实,99%的政策都是投鼠忌器。

先看一张波澜壮阔的图表,在这种周而复始的循环中,“房价不跌”、“楼市不败”已经成了根植在每个国人内心深处的信仰。

 微信图片_20171117140456.bmp

而现在,正是在这种信仰下,调控的越凶,国人买房就越疯狂。

其实,相对于房价的涨跌,我们更需要了解的是,为什么搞成了这个样子?

当然,我们可以给自己罗列出一堆的理由来。

但这些理由,各自都扮演了什么角色、起了什么作用呢?

笔者认为,可以从三个层次解读这些,

首先,从表层来说。

房地产政策被短期调控目标左右,也就是说,过多地作为短期调控工具。

在这种服务“大局”的背景下,每一次调控就如有三峡蓄水。

等到调控再度放开后,喷涌而出的流动性都会推动报复性上涨。

其次,从肌理层来说。

房地产市场与国民经济各部门广泛联系,是一个具有系统性重要性的市场,使得调控起来是前怕狼后怕虎。

比如其涉及到家电、家具、水泥等与房地产相关的产业,占经济比重达15%左右,正是由于与宏观经济的紧密关联性,房地产市场一度被视为经济增长的“支柱行业”,甚至在以往的宏观调控中被作为调控工具:

一旦房价上涨,则担心风险,采取限购限贷等行政化手段抑制需求;

而一旦经济走弱,希望以房地产投资提振经济增长的时候,又会采取反向措施促进房地产发展

再次,从骨髓层来讲,问题则在土地财政上。

一个大家众所周知的秘密,我国中央和地方存在财权事权不对等。

据统计,中央在占财政收入上占比超过50%,而在支出方面,占比却不到20%;

而地方政府为了发展经济,改善民生,只得靠卖地和向银行贷款等方式为生,而地方的债务最终还是要靠卖地来偿还。

比如,在2013 年 12 月中国审计署曾发布的《全国政府性债务审计结果》显示,截至 2012 年底,11个省级、316个市级、1396 个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额 34865 亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额 93643亿元的37.23%,显示地方政府性债务很依赖土地出让收入。

此后,这个数据就成了秘密

 微信图片_20171117140500.bmp

所以,每次房地产调控到深水区,触及经济增长和地产财政时,都选择了容易走的路:放水。

可问题是,我们已经没有多少水可以放了。

经过去年以来的大肆加杠杆,当下我国居民的杠杆已经大大超过发展中国家的平均水平。而当下,整个金融行业的主基调又是去杠杆。

所以,这次,老路是走不通了。

那么,怎么破解呢?

正所谓,打蛇找七寸。

我们要想破解中国楼市的困局,关键就是破解土地财政问题。

只要让政府戒了土地财政的瘾,政府才不会再热衷于房地产,而大量的资本、资源、人才才有可能从房地产里解脱出来,进而消除肌理层面 —— 房地产绑架国家经济的问题。

所以,任何长效机制,都应该着眼这一点。

为何呼唤房产税

而在可能选择的长效机制中,房产税就是那把打开局面的关键钥匙。

就如研究局局长徐忠则所言,正是由于这把钥匙的缺失,才造成了诸多楼市的乱象。

比如在西部地区、三四线城市,正是因为房地产税作为重要的地方税种的缺失,导致地方政府对“土地财政”的过度依赖,土地城镇化快于人口城镇化,出现“鬼城”,房地产需要“去库存”;

可到了东部发达地区、大城市,因为没有房地产税约束,投机盛行又导致房地产供不应求,不断上涨的房价倒逼各种严厉的限购政策出台。

同时,房地产税逐年征收、鼓励地方政府改善公共服务并吸引人口流入的良税优势也无法得到发挥。

而当把房产税这把钥匙插进去后,看似乱成一团糟的局面,便就有可能被返正。

就犹如黄奇帆所言,房产税的出台可以有效解决三大问题。

第一,可以使得中国的税务体制形成由间接税和直接税形成完整的系统。

因为中国现在直接税很少,主要是间接税,所以征收房地产这类直接税对于税务体系的完整有好处。

说白了,就是可以增加财政收入,缓解地方政府对土地财政的以来。

第二,房产税能抑制房地产炒作。

当然抑制房地产炒作不完全靠房产税来抑制,它也涉及到金融、土地,以及其他各种因素,但是房产税是房产价值越高,收的税越高。

所以对于拥有房产的人来说,受到房产税影响就会增值过快炒得过高,持有成本就会高。

第三,会促进房地产的资源优化配置,使得闲置房屋,真正的能够使用起来能租出去,出租的收入能弥补持有房产的税务成本。

不缺方法缺勇气

不过,房产税的开征,我们缺的不是方案,而是勇气。

其实,房地产税2011年就开始试点,6年的时间反复论证,时至今日仍然难产。

原因就在于房地产属于各方利益的交汇点,涉及住房者、炒房者、潜在购房者之间的利益博弈。

政府在治理楼市的过程中,涉及挤泡沫和保稳定之间的利弊权衡。

不过,这种建立在各方妥协、保稳定实际上是维护既得利益格局不变基础上的改革自然是知难而缓、因难而退。

因此,如徐忠所言,房地产税已经成为经济健康发展和风险防控的关键。

新时代改革不能再畏首畏尾、拖而不决,只要经过了充分论证和评估,且有分阶段到位的具体安排,就应当坚决改、大胆试!

黄奇帆:中国房地产长效机制的建立

中国的房地产,和世界一样,是国民经济的支柱产业,说它是支柱,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,所以它当然是支柱产业。

从长周期来说,房地产是必须要有的,但是高房价造成的后果,对实体经济的伤害是不言而喻的。

怎么样建立长效机制?要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产的调控。

长效机制之一:土地

我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

一个城市土地供应总量,按一人100平方米,100万人就供100平方公里,一千万人就供1000平方公里。

爬行钉住,后发制人。

什么意思?你这个城市有本事,把这个人口搞到500万,那我以前只给了你350万平方米,现在每年补你几十万平方米。

不能根据长官意志,计划未来有500万人,现在才两百万,就要500平方公里土地,结果我在10年里,真的给你300平方公里土地,你300万人没来,只来了100万人,甚至原来的200万人还走了,这个土地的错配,谁负责。

土地要爬行钉住,而不是说要你去臆想调控,长官意志,违反经济规律。

就按这个逻辑,不复杂,如果上海到了2500万人,一定要2500平方公里,不是没有地啊,上海有6000多平方公里,还有很多农业,农业在上海只占1%的GDP,农民人口也只有三四十万,在这个意义上,一定维持农业也是要做城市绿色农业,示范农业。由此而言,如果这个城市本身的土地不足了,不到人均100平方米了,就应该补上去。

所以在这个意义上,不是拿到指标,三四百个城市大家平分,而是看谁人口多。

人口怎么多起来呢?有句话叫产业跟着规划功能走,人口跟着产业走,二产、三产发达了,人口就多,土地跟着人口和产业走。

当你把前面的几个环节做成了,我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。

长效机制之二:法律

用法律,或者非常刚性的约束。

人均100平方米干嘛的?绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说,100平方大体上55平方米城市基础设施,公共设施,包括学校医院,城市绿地;工业20平方米。

如果一个城市有1000平方公里,就有200平方公里搞工业,1平方公里可以搞100亿,那200平方公里,那就是2万亿啊,很大的工业体量。

像金桥,90年代浦东开发的时候,规划了10平方公里,我们当时就定下来每平方公里至少100亿,到了2000年,朱晓明是金桥开发区老总,他说,金桥已经有1500亿。10平方公里里面,7平方公里的工业园区,每平方公里干了200亿。

我讲这段话意思是,工业就是要约束性强一点,要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来,或者在产业结构、工业结构里做一些调控,把低利用率的换成高利用率的,使工业更加节约。

剩下的25平方米,就是土地批租,商品房的开发,20平方米给居民开发,5平方米给商业。

如果1000万人的城市,可以搞一个50平方公里的商业区,大家知道曼哈顿的商业区多繁华,只用了10平方公里。

原来上海的南京路,多繁华的商业,整个土地的建筑面积几平方公里,非常节约。

地价方面呢,总的供应量起到了保障作用之后,拍卖土地的时候也要有限价措施,大体上讲,楼面地价不要超过当期房价的1/3。

如果周围房价是1万,这会儿动迁产生的土地拍卖,拍到3300,就应该适可而止,不能说我征地花到6000,我就要拍到6000。

限价不是长官随意的限制,其实政府不在土地上去推高地价,地价跟着房价慢慢走。

如果你是旧城改造拆下来的,成本的确很高,不能由着这个成本,由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼,应该把政府给你的城乡结合部的,供应比较充分的土地资源,那个地方可能会得到的土地出让金,补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

这么平衡之后,看起来你可能吃了点小亏,但是城市投资环境好了,工商经济发展了,实体经济和房地产不失衡了,你是可持续发展,税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起,城市会更好地发展。

金融方面的措施要坚决守住底线,任何开发商买土地的钱,必须自有资金,上世纪90年代我在浦东开发的时候,就是这个约定。

这里面有个原理,开发商对房地产的总投资理论上1:3,自己的资本金是1的话,社会的融资可以是3,就是总资产的25%是资本金。对工业企业,我们是1:2,1/3的资本金。

房地产商呢,融通量大一点,1:3,也就是25%的资本金,当然是拿来买地了,地如果是你自己买的,可以抵押了融资,拿到钱造房子,封顶的时候,可以预售,老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来,最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷,再加预售过程中老百姓的按揭贷。

现在全国房地产商的融通量是多少呢?1:9,我这么说可能还是保守的,有的开发商可能1:50。

你听他有几千亿的资产,债务95%,万一有坏账,银行倒霉。

买地皮的时候,来个三七开,如果这块地皮是10个亿,他自己拿3个亿,借了7个亿,拿到地了去银行抵押,抵押至少六七个亿,造房子,卖楼花,把预售的钱拿到了。

这个地是10亿买来的,三年后,地价涨到20亿,真的要开发的时候,20亿作为抵押物,可以拿到15亿的钱,整个开发流程中的融资,到了1:9,这就是房产绑架金融的情况。

地王不断出现,是房产商跟金融系统的关系,谁融资能力强谁就拿到地王,融资再多也不担心,地价一炒高,什么问题都解决了。

地王现象不仅是土地短缺,拍卖机制的问题,还和融资的无限透支,缺乏隔离墙有关。

为什么那么多资金都往房地产里面走,如果有一个防火墙,一切买地的钱通通不能借债,只要做到这一条,M2跟你有什么关系?进不来的嘛。

我在重庆,一直是管住融资的,但有时也会露项。

来个房产商,买了15个亿的一块地,把房子造起来又花了15个亿,30个亿全是借来的,而且借的高利贷利息是17%,五年时间,30亿债务变成60多亿,房子造好实际上也只能卖个四十亿,五十亿,当然破产了。

一查账,是三个很有名的工业企业,看着房地产热,工厂还可以,搞汽车的,跟信托公司去借钱,这个事情一协调,我说三令五申不许借钱买地,借了高利贷还来买地,这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席,去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的,所以就疏漏了,没查。我说一切房产商批租土地,别的不用查,就查资金血统,只要是借来的,通通不允许进入。这样一来,地王会消失大半。

第二个是房产商在开发过程中,如果一个房产商,有几十个上百个金融单位的账户,总的债务,高利息的占了全部融资的50%以上,对不起了,资金账户是危机状态,这种房产商,对它的运营,都要当心。

第三要管住老百姓买房的融资,首套房是百分之二十到三十的首付,第二套房百分之五十六十的首付,第三套房,通通全首付,只要全首付了,不管他买三套五套,不用担心他会带来金融危机,危机是他自己家里的事情。

这条要坚决做到,但是在中国做到比较难,美国做得比较到位,美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款,美国的按揭贷款,就在5个金融机构,对50个州全部覆盖,这样的话,老百姓的按揭一目了然。

我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放,老百姓在其他国家是交税单,根据这个来测算能付多少按揭,我们叫单位开收入证明,一个私人老板,现在就帮员工开五万块一个月的收入证明,有啥关系?甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。

长效机制之三:税收

税制从来都是重要的调控手段。

第一条,高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。

比如,你如果想买一个5000万元的高端别墅,交易契税,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,还可以抵扣,这样的话,就叫差别化税率。

别墅买了以后,两年或者五年就要炒掉,我就把交易税从5%,递增到8%,香港就这么干的,不断在印花税上递增,加到没人敢炒。

中端有鼓励,老百姓买的是自己住,总的有各种抵扣,我甚至认为,住房首套房,按揭贷款的钱,可以抵扣个人所得税,我相信中国政府搞税制改革,分类税改成综合税的时候,是可以按揭贷款抵扣所得税的。

全世界都是这么抵扣的,美国个人所得税,账面上39%,实际上25%,就这么抵扣掉了。

低端的有保障,不仅不收税,政府出钱帮你解决住房问题。

这是三端调控的体系。

第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。

什么叫房地产税?

一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税,不是说只收增量,试点的时候可以;

二是如果物业价值上升了,根据升值的额度来收税;

三是越高档的房子持有的成本越高;

四是低端、中端和合理的住房需求,房地产税里是有许多可以抵扣的,最后这个社会百分之七八十的老百姓,尽管房地产税是普遍实施的,但是最后的结果是压力不大,一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力;

五是大家会说,房地产税收了,土地出让金是不是就不收了?你不能前道到,后道也收。国外土地是私有的,没有土地出让金,国内土地是国有的,有出让金是合理的,并不是有房地产税就要否掉土地出让金。

出让之后,是不是70年以后再要第二次出让呢?有房地产税覆盖,淡入淡出,就不用补交土地出让金了,这也是一种逻辑上的必然。

房地产税有什么好处呢?第一让税制健全,中国普遍是间接税,缺少直接税,房地产税是一种持有环节的直接税,在美国欧洲,直接税占总税收的40%,中国连10% 都没有,这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。

第二,房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用,要么是弱智,要么是闭着眼睛说瞎话。

第三,有了房地产税以后,持有环节成本提高,对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。

第四,对社会在房屋领域的意识形态有意义,所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务,在重庆做了试点。

税收方面还有一个事,三中全会提出,农村的集体土地和城市的国有土地,如果在一个地方拍卖,现在的办法是非要把农村土地征用,然后一起拍,征地的时候,一般地价比较低,这样就减少了农民的利益。

同地同权同价,要把这件事落实到位,税收要跟进。因为地价,拍卖的时候很可能卖出500万元一亩,明明是农田,怎么会变500万一亩,因为地价并不是征地成本决定的,它和基础设施相关,有地铁当然高,基础设施配套好地价会高,这些土地的地价高,是社会资源的投入。国有土地拍来的高价,当然去盖这些公共资源,集体土地拍了高价,全部归集体家庭所有,这个不公平。

所以在美国、台湾、马尼拉有个税收,不管哪一类土地,成本算掉以后,增值部分,增值50%,收40%的税,增值100%,收50%的税,增值200%以上收60%的税。

这个增值税现在还没有出台。

没出台呢,真要把现在的土地同股同权同地价去拍,拍出来之后农民就拿钱吗?也不一定。

这块地正好在金融区边上,拍了个500万一亩,那个农民同样的地,在学校旁边,拍下来就是造学校,50万一亩,这个农民不就吃亏了吗?

这个意义上讲,拍的低的,土地增值税交的很少,拍的高的,土地增值税交得高,也是一种平衡。

长效机制之四:租赁市场

习大大在2014年城市工作会议上讲过,每个城市特别是大城市,总有20%人买不起房子,政府要造公租房配置给他们。

如果一个社会有1000万人,200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子,商业性的租赁房,还有10%的人住了小业主出租的房子,如果我们能有50%的租赁市场,那住房系统就比较平衡了。

公租房,这几年政府都造了一批,我觉得政府的公租房有五个要点:

一是,大体上不能造太多,一个城市覆盖20%的人口,如果100万人的城市,公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢,总是看人家的家庭收入两千块三千块,其实只要看人均住房面积,三口之家,十年来人均住房在30平方米以下,他也许年收入有10万元,也许小孩在美国读书,或者老人生病,住房困难户造不了假,收入困难户很容易造假。学生不会造假,农民工造不了假。这个不要靠收入证明,现在的收入证明搞不清。

第二,要三配套,房子造好了,公共设施学校医院的配套,公共基础设施的配套,户籍管理的派出所、居委会的配套。

第三,管理上,公租房是国家的,不能有二房东赚外快。

第四,不能造成贫民窟,应该和商品房集聚区行成1/4,3/4的比例,地区的公共设施配套是给所有人的。

第五,租金应该是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

实际上,公租房,60%的左右的贷款,收到的租金利息足够平衡贷款利息,五年以后,老百姓可以把房子买过去,共有产权房。

分享:

论坛热帖更多>