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链家左晖:90后不是不买房是买不起 未来租房比达35%

来源:互联网 2017-12-06 09:55

链家董事长左晖

第四届世界互联网大会于2017年12月3日—5日在浙江省乌镇举行。在“分享经济:创新与治理”分论坛中,链家董事长左晖以“租赁时代的分享经济”为题发表演讲。

左晖首先讲述了链家在6年前做自如的原因。自己和自如CEO都是很典型的北漂,发现一个很重要的问题,中国的房子其实是不够住的,今天城市住宅的房户比超过1:1,房数永远超过了户数,因为在中国,人口的聚集和住宅提供完全不匹配。每个人分到的房屋的面积数也非常少的,不到10平米。为了解决在大城市里出现的这些问题,链家才开始做了自如。

“我们有一个愿景就是让租成为一种生活方式,因为大家知道在中国我们很多人希望拥有房子,但我想可能不是我们就想要买房子,事实上今天中国大家来买房子也是越来越困难,并不是说90后不愿意买房子,实际上90后也买不起房子,我们不得不去通过租解决我们自己居住的问题。”

左晖认为,中国居住的产品其实才刚刚开始,整个中国的居住未来在发生很多变化。第一是人口在快速的向大中型城市圈集中,外来的常住人口会逐步超过土著的常住人口。

第二个变化是未来自己做房主的占比会越来越少,用别人的房子解决自己的居住问题的人口会越来越多。“今天中国城市有22%的人是住在别人的房子里面,我们估计未来五到十年里面这个比例会提高到35%。”同时租金增长在未来相当长一段时间里会保持稳定的变化,中国的大型城市在过去的五年时间里租金增长非常稳定,北京大概涨了96%,杭州涨了60%,租金和人均收入的弹性关系十年里的维度会稳定在1-1.2。(张俊)

以下为左晖演讲全文:

大家好!我是链家的左晖,我想我们各种各样的商业模式都是为了去解决消费者的一些核心的问题,我想我们今天在中国的消费者在居住这边仍然会存在各种各样的问题,大家可能了解我们,我们是做不动产的线上和线下的交易平台的,其实我们有一件事情大概在六年前,我们开始运营一个新的产品叫自如,在做自如的时候我们大概初衷是什么样子?我自己和我们自如的CEO我们都是很典型的北漂,我是92年大学毕业以后就一直在北京,同时我自己租房住了12年的时间,我们在六年前发现一个很重要的问题,就是中国的房子其实是不够住的,大家也可以看到中国今天其实有很多房子,我们今天城市住宅的房户比超过1:1,房数永远超过了户数,为什么出现这样的情况?在中国,人口的聚集和今天住宅提供完全不匹配,今天中国人口快速向大城市里面进行聚集,当时我们会发现每年像北京上海这样的城市,大概30万-40万的新增外来常住人口,但是每年市场上只提供500万-1000万平米的新增住宅,但是这里面500万-1000万平米只有20%左右,100万-200万平米会投入到出租型的物业里面,会满足新增的30万-40万的人群。

大家可以看到,每个人分到的房屋的面积数其实是非常少的,应该不到10个平米,这个就是我们今天在中国直到今天在中国很多的大型城市里面仍然会出现的问题。所以,中国的中大型城市里面居住问题的解决,正在从一套房子到逐渐地按照“间”来去解决,基本上按“间”解决都是有问题的,比如说像北京和上海加起来总共房屋套数在1450万套左右,我们套均2.1间,所以算起来就是整个北京和上海两个城市加起来大概在3300万间房子,但是这两个城市大概有4500万常住人口,我们还没有算大概每个城市都有大概300万-500万的流动人口。

所以,我们可以看到这个就是中国今天在大城市里面所出现的核心的问题。所以,正是出于这些问题,我们开始来做这种自如,所以自如也是第一次把这个房屋的管理单元从套、年变成了间、月,这是我们第一次做的这种尝试。那么在这个过程当中我们也做了非常多的事情,自如今天在全中国大概管理着50万间的公寓的产品,我们自己也是觉得我们做的也算是比较慢,但是即便是这样,我们每年大概有100%的一倍的这种成长,我们今天已经进入到中国的9个城市里面,我们会超过日本的大东建托,会成为公寓住宅的提供商,在这个过程当中我们就是有一些感受。

第一,我就发现我们会做的比较重,就是我刚才听58姚劲波讲这个我特别有体会,我们做服务行业,在中国做一个轻的服务行业是比较困难的事情,因为我们周边所有事情看起来都是比较轻,比如我们的监管体系、比如我们的信用、比如我们房屋的品质,在很长时间里面中国的C端的业主是不对出租型物业进行基本的传统化的改造的等等,我就觉得所以在这个过程当中我们不得不自己去做了很多非常重的事情,比如说我们在做整个的自如的这种产品的装修改造过程当中,我们对我们做产品化的公司提了一些要求,希望他们在14天就能够把一个标准住宅给提供出来,但是好像市场上没有人能够做到,所以我们自己不得不去做这样一个今天在北京来看算是最大的装修公司,包括我们在为租住的客户提供服务的过程当中,我们希望能够提供一些标准的保洁等等服务,在市场上也找不到合适的供应商,所以我们今天在北京也一年会提供超过300万次的保洁,还有一些小修、小搬等等各种各样的服务。所以这是第一个我觉得我们不得不做的好像做的比较重的事情。

第二,也是不得不我们从线下开始去来逐步推进,所以就是这个我自己觉得是快不了的,今天自如在全中国其实是完全可以以更快的速度跑起来,但是我们内部的要求是不许快,我们自己的信仰就是慢就是快,慢点儿可能更快,所以这也是我们自己对自己的一些要求,我也会觉得在整个中国的基础服务产品的提供的过程当中,可能相对来说,慢慢来相对来说对这个产品可能品质更有一些基本的一些保障。

第三,跟刚才劲波说的一样,我们今天也是做了大量的这种信用体系,自如我觉得今天已经是一些大城市里面年轻人,在走出校门之后的第一个进入到社会里面接触到的第一个服务产品的供应商,我们也会为这么多的自如的这些消费者创造一个我们认为的理想社区,我们有一个愿景就是让租成为一种生活方式,因为大家知道在中国我们很多人希望拥有房子,那么我想可能不是我们就想要买房子,事实上今天中国大家来买房子也是越来越困难,并不是说90后不愿意买房子,实际上90后也买不起房子,我们不得不去通过租解决我们自己居住的问题,但是可能今天租本身也是意味着一种新的生活方式,所以比如说我们每年在七夕的时候会搞一个集体婚礼,现在有很多的城市里边的女孩很优秀,到了岁数比较大之后找不到男朋友,那么有很多人给她建议,让她们到自如里面住,然后我们有很多这种居住的分享体验,我们每年七夕搞一个叫不房结婚,就是没有房子就结婚的集体婚礼,所以我觉得这些男士的母亲就是我们丈母娘们都挺了不起的。

整个中国今天居住的产品其实才刚刚开始,整个中国的居住未来在发生很多的、很微妙的、基础假设的一些变化,我觉得这些假设大概有这么几种,第一就是刚才我们提到的人口在快速的向大中型城市圈集中,这个趋势是非常明显的,包括整个城市里边的常住人口里边,外来的常住人口会逐步地去超过这个土著的常住人口。包括很有意思的事情就是今天我们的户数,就是今天中国的家庭结构正在发生很大的一个变化。我们六年前刚开始做的时候,北京一户平均人口是2.8个人,今天我们一户人口只有2个人,就是这种快速的变化,所以我们同样2300万人口的情况下,我们的户数在快速增加,并且我们也可以看到今天单身的人口已经覆盖到全年龄段,整个年龄段单身的人口都逐步出现。所以,我觉得这是第一个变化。

第二个变化就是未来自己做房主会相对来说占比越来越少,而用别人的房子解决自己的居住问题的人口也相对来说越来越多,今天中国城市有22%的人是住在别人的房子里面,我们估计未来五到十年里面这个比例会提高到35%,所以当然这一个是这个量的变化,第二个就是整个中国的租金增长在未来相当长一段时间里面会保持一个非常稳定的变化,中国的大型城市在过去的五年时间里租金增长非常稳定,北京大概涨了96%,杭州涨了60%,租金和人均收入的弹性关系我们看十年的维度是1-1.2,弹性关系是相当稳定的一个状态。所以,我们也预计会涨到3万亿左右。

第三我们认为全产业链的价值创造能力会越来越重要,我们自如希望未来的五年时间,我们大概会为整个中国一千万的年轻人创造出来一个比较美好的、相对来说可支付、可体验的一个居住产品,如果真可以做到这样,还挺了不起的,起码这种居住产品的好处就是在于我们跟消费者接触时间长,对吧?每天起码10个小时,换句话说我们会跟年轻人每年会有1亿小时的接触时间,蛮激励我们,谢谢大家!

 

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